くらし・手続き
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について
居住していた所有者が亡くなって空き家となった古い住宅を相続した方は、定められた期間内にその住宅及び敷地を売却することで、その売却で得た所得にかかる税が減額される場合があります。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは
近年、全国的に増加傾向にある空き家の発生を抑制するために導入された特例措置です。
古い空き家を相続した方は、定められた期間内に特定の条件で他者へ譲渡（売却）した場合の譲渡所得（売却金額）から最大で3,000万円が控除されます。
これにより、通常課せられることになる税が減額されます。
特例の対象者
本特例を受けられる方は、所有者が自ら居住していた住宅を相続した方で、かつ相続の時にはその住宅に住んでいなかった方です。
相続した住宅を他の用途に使用することなく他者へ譲渡（売却）した後に、市へ必要書類をそろえて申請することで、本特例措置が受けられるようになります。
特例を受けられる条件
本特例を受けるには下記の条件をすべて満たしている必要があります。
- 相続した住宅が一戸建ての住宅であること
- 相続した住宅が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
- 相続した住宅の耐震改修工事をして敷地ごと売却していること、または、相続した住宅を解体して敷地のみを売却していること
- 相続した住宅を、相続後から解体または売却した時まで他の用途で使用していないこと
- 相続の開始日（元の所有者が亡くなった日）から3年が経過する年の12月31日までに売却していること
- 相続した住宅及び敷地の売却額が1億円以下であること
なお、十分な耐震性をもつ住宅を売却する場合には、（3）の耐震改修工事は必要ありません。
亡くなった所有者が老人ホーム等に入所していた場合
基本的に「
元の所有者が亡くなる直前まで住んでいた住宅」を相続した場合に本特例を受けられますが、平成31年（2019年）4月1日以降に売却した住宅及び敷地については、「
元の所有者が老人ホーム等に入所してから亡くなった場合、入所前に住んでいた住宅」を相続した場合でも本特例を受けられるようになりました。
ただし、以下の条件がありますので、ご注意ください。
- 亡くなった方が要介護認定等を受けていること
- 亡くなった方が亡くなる直前まで老人ホーム等に入所していたこと
- 亡くなった方が元の住宅から老人ホーム等に入所するまでの間に別の住居に住んでいないこと
- 亡くなった方が老人ホーム等に入所してから亡くなるまでの間、その住宅を他の用途で使用していないこと
（注意1）「要介護認定等」とは、主に以下に示すものです。
- 介護保険の被保険者、障害福祉サービス受給者
- 要介護認定、要支援認定
- 障害支援区分の認定
（注意2）「老人ホーム等」とは、以下に示すものです。
- 老人福祉法に規定される「認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居」、「養護老人ホーム」、「特別養護老人ホーム」、「軽費老人ホーム」、「有料老人ホーム」
- 介護保険法に規定される「介護老人保健施設」、「介護医療院」
- 高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定される「サービス付き高齢者向け住宅」
- 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に規定される「障害者支援施設」、「共同生活援助を行う住居」
申請について
本特例制度をご利用いただくには、確定申告の前に相続した住宅の所在市町村に「被相続人居住用家屋等確認申請書」を提出し、審査を受ける必要があります。
（成田市で申請できるものは成田市内の住宅を相続した場合のみです。ほかの市町村にある住宅を相続した場合は、当該市町村にお問い合わせください。）
申請時の必要書類について
申請に必要な書類は「相続した住宅と敷地を売却した場合」と「相続した住宅を解体して敷地を売却した場合」で異なりますのでご注意ください。
また、亡くなった所有者が老人ホーム等に入所していた場合には追加の書類が発生しますので、併せてご注意ください。
相続した住宅と敷地を売却した場合
相続した住宅を解体せずに敷地ごと売却した場合、申請に必要な書類は以下の通りです。
住宅と敷地を売却する場合の必要書類
| 必要書類 |
書類で確認する事項 |
取得できる
機関等 |
被相続人居住用家屋等確認申請書
（別記様式1-1） |
申請する内容全般 |
本ホームページ
（この表の下） |
被相続人（亡くなった方）の
住民票の除票の写し |
亡くなった方が直前までその住宅に住んでいたこと |
市役所等 |
| 相続した方の住民票の写し |
相続した方がその住宅に住んでいなかったこと |
お住まいの市町村の役所等 |
住宅及び敷地の
売買契約書のコピー |
契約日、譲渡日、売り主、売却金額など |
仲介業者等 |
以下のいずれかの書類
・電気、水道、またはガスの
使用中止日がわかる書類
・不動産業者が空き家であることを示して売り出していた広告等 |
相続した住宅を売却するまでの間、ほかの用途に使用していないこと |
電力会社
水道事業者
ガス会社
不動産業者 |
相続した住宅を解体して敷地を売却した場合
相続した住宅を解体して敷地のみを売却した場合、申請に必要な書類は以下の通りです。
住宅解体後に敷地を売却した場合の必要書類
| 必要書類 |
書類で確認する事項 |
取得できる
機関等 |
被相続人居住用家屋等確認申請書
（別記様式1－2） |
申請する内容全般 |
本ホームページ
（この表の下） |
被相続人（亡くなった方）の
住民票の除票の写し |
亡くなった方が直前までその住宅に住んでいたこと |
市役所等 |
| 相続した方の住民票の写し |
相続した方がその住宅に住んでいなかったこと |
お住まいの市町村の役所等 |
| 敷地の売買契約書のコピー |
契約日、譲渡日、売り主、売却金額など |
仲介業者等 |
| 解体した住宅の閉鎖登記事項証明書 |
解体した日など |
法務局 |
以下のいずれかの書類
・電気、水道、またはガスの
使用中止日がわかる書類
・不動産業者が空き家であることを示して売り出していた広告等 |
相続した住宅を解体するまでの間、ほかの用途に使用していないこと |
電力会社
水道事業者
ガス会社
不動産業者 |
住宅の解体の前後の敷地の写真
（撮影日を記載したもの） |
解体後に敷地を他の用途に使用していないことなど |
― |
亡くなった所有者が老人ホーム等に入所していた場合の追加書類
亡くなった所有者が相続の直前に老人ホーム等に入所していた場合には、本特例を受ける条件を満たしているか確認するため、以下の書類が追加で必要です。
亡くなった所有者が老人ホーム等に入所していた場合の追加書類
| 追加の必要書類 |
書類で確認する事項 |
取得できる
機関等 |
介護保険の被保険者証や
障害福祉サービス受給者証
などのコピー |
要介護認定等を受けていたこと |
市役所等
本人等 |
老人ホーム等の入所に係る
契約書等のコピー |
老人ホーム等への入所の事実
入所時期に関することなど |
本人
契約者等
介護事業者等 |
以下の書類のいずれか
・電気、水道またはガスの相続以前の
使用中止日がわかる書類
・老人ホーム等から元の住宅へ
の外泊記録等のコピー
・そのほかの右記の内容がわかる書類 |
亡くなった方が老人ホームの入所中に、
元の住宅を他の用途に使用していないこと |
電力会社
水道事業者
ガス会社
介護事業者等 |
申請する際の注意点
市に本特例の申請をする際は、上記の必要書類をそろえて直接市役所にお持ちいただくか、郵送でご提出をお願いします。
審査により本特例を受けられることを確認した場合には、市から申請者に「被相続人居住用家屋等確認書（申請書の下についているもの）」を交付いたします。
被相続人居住用家屋等確認書は確定申告の際に必要なものです。忘れずにお受け取りをお願いします。
なお、郵送での交付をご希望の場合には、あらかじめ切手付きの返信用封筒をご提出下さい。
（申請先）
成田市役所5階 建築住宅課
〒286－8585 千葉県成田市花崎町760番地
確定申告の際の注意点
確定申告の際に税務署へ提出する書類には「被相続人居住用家屋等確認書」のほか、次の書類が必要になります。くわしくは、提出先の税務署へお問い合わせください。
- 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
- 相続した住宅の「登記事項証明書」（解体した場合は「閉鎖登記事項証明書」）
- 住宅及び敷地の売買契約書等のコピー
- 相続した住宅の「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書」（解体せずに売却した場合のみ）
特に、相続した住宅を解体せずに売却する場合は、その住宅に耐震性があることが特例の条件となりますので、市に申請を行うよりも先に「耐震基準適合証明書」や「建設住宅性能評価書」が取得できるかお調べいただくようお願いします。
なお、これらの書類の取得については、耐震診断や耐震改修工事を行った建築士、住宅性能評価機関等にお問い合わせください。
相続した住宅を耐震性が不明のまま解体せずに売却した場合、本特例は受けられません。
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