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更新日:2015年9月28日

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評価のしくみ

 土地の評価は、固定資産評価基準に基づき、地目(注1)別に定められた評価方法により評価します。
 価格(評価額)についても、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として、適正な時価を評価する方法によって決定します。

(注1)地目:宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

宅地の評価方法(市街化区域の場合)

  1. 道路、家屋の疎密度、公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
  2. 標準地(当該地域の主要な街路に接する宅地のうち、奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
  3. 主要な街路の路線価の付設(地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用)
  4. その他の街路に路線価を付設(主要な街路との状況を総合的に比較衡量します)
  5. 地区・地域内の各筆の評価

路線価等の公開

 平成9年度の評価替えから、納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価(注2)が公開されております。

(注2)路線価:市街地などにおいて、道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地1平方メートル当たりの価格をいいます。成田市では、市街化区域のみに路線価が設定されております。

住宅用地に対する課税標準の特例

 住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地は、次の2種類に区分されています。

住宅用地の種類

専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地

その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)

併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地

その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地  
      


住宅の敷地に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。                                               

住宅用地の範囲

 特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

専用住宅

 居住部分の割合に問わず、住宅用地の率は1.0です。

地上5階以上の耐火建築物である併用住宅

 居住部分の割合によって次の通りの率となります。

地上5階以上の耐火建築物である併用住宅の住宅用地の率の表
居住部分の割合 住宅用地の率
4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

「地上5階以上の耐火建築物」以外の併用住宅

 居住部分の割合によって次の通りの率となります。

「地上5階以上の耐火建築物」以外の併用住宅の住宅用地の率の表
居住部分の割合 住宅用地の率
4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0

住宅用地の特例

 住宅用地については、税負担を特に軽減する特例措置がとられています。

小規模住宅用地

 住宅1戸につき、200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)の場合、課税標準額の扱いは「評価額の6分の1」となります。

そのほかの住宅用地

 小規模住宅用地以外の住宅用地の場合、課税標準額の扱いは「評価額の3分の1」となります。
例:300平方メートルの住宅用地(1戸建住宅の敷地)であれば200平方メートル分が「小規模住宅用地」で、残りの100平方メートル分が「その他の住宅用地」となります。

宅地の税負担の調整措置

 土地の固定資産税及び都市計画税の課税標準額は、原則「評価額=課税標準額」となりますが、「地価上昇期における税負担の急激な上昇を抑制する」「地域や土地によりばらつきのある負担水準の均衡化・適正化を図る」2点を目的とする負担調整措置が講じられています。

「課税標準額」:税率を乗じる基礎となる価額です。
「負担水準」:課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式によって求めます。

負担水準=前年度課税標準額÷今年度評価額

商業地等

 商業地等の宅地とは、住宅用地の特例の対象にならない更地や店舗・倉庫の敷地として利用されている宅地などをいい、負担水準に応じ、負担調整措置が適用されます。

  • 負担水準が70%を超える場合は、当該年度の評価額の70%を課税標準額とします。
  • 負担水準が60%以上70%以下の場合は、前年度の課税標準額を据え置きます。
  • 負担水準が60%未満の商業地等については、前年度の課税標準額に当該年度の評価額の5%を加えた額を課税標準額とします。
    ただし、当該額が評価額の60%を上回る場合には評価額の60%とし、評価額の20%を下回る場合には評価額の20%とします。

住宅用地

 住宅用地の宅地とは、住宅用地の特例の対象となる居宅や集合住宅等の敷地として利用されている宅地をいい、負担水準に応じ、負担調整措置が適用されます。
 この措置により、課税標準額は各土地の負担水準に応じ、一定の条件のもと評価額と一致するよう、ゆるやかに上昇しています。

  • 原則として今年度評価額に住宅用地特例率(1/3又は1/6)を乗じて得た額を課税標準額とします。
  • 前年度の課税標準額が、原則の課税標準額を下回るときは、前年度の課税標準額に、当該年度の評価額の5%を加えた額を、今年度の課税標準額とします。
    ただし、当該課税標準額が、当該年度の評価額を上回る場合には当該年度の評価額を課税標準額とし、当該年度の評価額の20%を下回る場合には、当該年度の評価額の20%が今年度の課税標準額となります。

農地に対する課税

 農地は、次のように区分され、それぞれ評価及び課税(税負担の調整措置など)について、異なる仕組みが取られています。

一般農地

 市街化区域農地や農地転用許可を受けた農地などを除いたものをいいます。(市街化調整区域、旧大栄町、旧下総町の農地)

市街化区域農地

 市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
 基本的には宅地並み課税となります。

三大都市圏の特定市の市街化区域農地

 「三大都市圏の特定市」とは、東京都の特別区及び首都圏、近畿圏、中部圏の既成市街地、近郊整備地帯などに所在する市をいいます。
 成田市の一部(旧成田市)は、首都圏近郊整備地帯に含まれています。

特定市街化区域農地に貸家住宅を新築した場合の減額

 特定市街化区域農地の所有者などが、特定市街化区域農地を転用し、一定の要件を満たす貸家住宅を新築した場合には一定期間の減額措置があります。

【土地】
家屋が課税されることになった年度から3年度分に限り、固定資産税の12分の1が減額されます。

【家屋】
3階建以上の中高層耐火建築物である貸家住宅を新築した場合、5年間の減額措置があります。

  • 最初の2年度分の固定資産税の3分の2を減額
  • 残りの3年度分の固定資産税の2分の1を減額

関連リンク

このページに関するお問い合わせ先

財政部 資産税課

電話番号:0476-20-1514

ファクス番号:0476-24-2858

メールアドレス:shisan@city.narita.chiba.jp